Блог

К концу 2026 года покупатели недвижимости в Лагуше и западном Алгарве видят, что после колебаний последних лет рынок развивается более предсказуемо. Цены умеренно укрепились, предложение в самых востребованных районах остаётся ограниченным, а изменения налоговых правил делают предварительный расчёт расходов особенно важным. В этом обзоре мы рассказываем о ситуации на рынке от Прайя-да-Луш и Мейя-Прайя до Бургау и деревень вокруг Одиашере, а также о том, чего покупателям ждать в предстоящем году.

К концу 2026 года покупатели недвижимости в Лагуше и западном Алгарве видят, что после колебаний последних лет рынок развивается более предсказуемо. Цены умеренно укрепились, предложение в самых востребованных районах остаётся ограниченным, а изменения налоговых правил делают предварительный расчёт расходов особенно важным. В этом обзоре мы рассказываем о ситуации на рынке от Прайя-да-Луш и Мейя-Прайя до Бургау и деревень вокруг Одиашере, а также о том, чего покупателям ждать в предстоящем году.

Как сохранялся спрос

В течение 2026 года спрос в Лагуше оставался разнообразным. Покупатели из Великобритании, Ирландии, Нидерландов, Германии и Северной Америки ищут жильё на побережье, откуда удобно добираться до международного аэропорта. Среди них есть и те, кто переезжает на постоянное жительство, и те, кто приобретает второй дом. Благодаря этому число сделок остаётся более стабильным, когда активность одной из групп снижается. Главным мотивом по-прежнему остаётся качество жизни. Уклад Лагуша, пляжи Мейя-Прайя и более тихие места возле Бургау чаще определяют решение о покупке, чем заявленные показатели доходности.

Изменился прежде всего подход покупателей. Они лучше изучают рынок, осторожнее относятся к завышенным ценам и рассчитывают владеть недвижимостью долго. Такая взвешенность ослабила давление на цены предложения, при этом интерес к удачно расположенным объектам сохраняется.

Почему ограниченное предложение по-прежнему сдерживает рынок

Увеличить предложение самых востребованных объектов в западном Алгарве сложно. Участков под застройку у побережья мало, строительство вблизи охраняемых территорий строго регулируется, а число домов и квартир с видом на море или в пешей доступности от центра Лагуша практически не меняется. Именно этот дефицит сильнее всего поддерживает цены. Он объясняет, почему качественные объекты быстро продаются, а менее привлекательные варианты с завышенной ценой подолгу остаются на рынке.

Новое строительство продолжается на окраинах Лагуша и дальше от побережья, в направлении Одиашере. Новые объекты выходят на рынок медленно, а затраты на строительство удерживают цены на высоком уровне. В районах, где недвижимость лучше всего сохраняет стоимость, ждать снижения цен за счёт резкого роста предложения вряд ли имеет смысл. Дома, выставленные на продажу в Прайя-да-Луш или вдоль Мейя-Прайя, часто интересуют сразу нескольких покупателей. Если долго раздумывать над хорошим вариантом, его могут купить ещё до того, как появится возможность договориться о скидке.

Расходы на покупку после налоговых изменений

Порядок расчёта расходов на покупку изменился и теперь во многом зависит от налогового резидентства. Согласно декрету-закону 97/2026, покупатель-нерезидент платит муниципальный налог на переход права собственности, известный как IMT, по фиксированной ставке 7,5 % с первого евро, независимо от цены и предполагаемого использования недвижимости. Для резидентов действует прогрессивная шкала, учитывающая назначение жилья. При покупке основного места жительства сумма налога может оказаться ниже. Таким образом, расходы на приобретение одного и того же объекта могут различаться в зависимости от статуса покупателя, подписывающего договор.

К IMT добавляются гербовый сбор Imposto do Selo по ставке 0,8 %, расходы на нотариуса, регистрацию и юридическое сопровождение. В общей сложности покупателю-нерезиденту стоит заложить около 9–11 % стоимости объекта на оформление покупки, ещё до расходов на мебель. Индивидуальную ситуацию стоит разобрать с квалифицированным бухгалтером. Действующие ставки публикует налоговая служба Португалии, и они закреплены в Diário da República.

Изменились и два правила, на которые покупатели могли рассчитывать раньше. Специальный налоговый режим, привлекавший многих пенсионеров, закрыли для новых заявителей в 2024 году. Сейчас основные варианты для переезда связаны с визами D7 и D8. В 2023 году также унифицировали порядок налогообложения прироста капитала для резидентов и нерезидентов, устранив различие, которое некоторые покупатели учитывали при налоговом планировании.

На каком уровне сейчас цены

По нашей оценке рынка Лагуша за 2026 год, медианная цена предложения составляет примерно 4 500–4 600 евро за квадратный метр. Объекты на первой линии и в старом городе продаются заметно дороже, а жильё в глубине региона стоит дешевле. Разброс относительно медианы велик. Цена за квадратный метр служит отправной точкой для сравнения, а стоимость конкретного объекта зависит от его характеристик.

Текущие расходы заслуживают такого же внимания, как и цена покупки. В фактическую стоимость владения входят ежегодный муниципальный налог на недвижимость, взносы кондоминиума, если они предусмотрены, и страхование здания. Страхование от пожара обязательно только для квартир в кондоминиумах. Поэтому у владельцев отдельно стоящей виллы на западе региона и квартиры у пляжа Мейя-Прайя с момента передачи ключей будут разные обязательные расходы. Если учесть их заранее, можно точнее оценить, во сколько обойдётся содержание недвижимости после покупки.

Что это означает в преддверии 2027 года

В наступающем году, скорее всего, сохранятся нынешние тенденции. Спрос останется разнообразным, предложение — ограниченным, а расходы на приобретение уже можно заложить в бюджет. Главный риск — переплатить за обычный объект в престижном районе. Лучшая возможность — приобрести удачно расположенную недвижимость, стоимость которой будет поддерживаться ограниченным предложением. Покупатель, который реалистично оценивает бюджет, заранее учитывает все расходы на приобретение и быстро принимает решение при появлении подходящего объекта, будет хорошо подготовлен к предстоящему году.

Если вы рассматриваете переезд на этот участок побережья, начните с реалистичной оценки того, что сегодня можно купить на ваш бюджет в разных частях западного Алгарве. Команда Live Algarve живёт и работает здесь. Когда вы будете готовы, мы с удовольствием покажем объекты из нашего портфеля, познакомим вас с более широким выбором недвижимости на продажу в Лагуше и поможем оценить эти варианты с учётом перспектив на предстоящий год.