Le blog

Alors que 2026 touche à sa fin, les acheteurs qui s’intéressent à Lagos et à l’ouest de l’Algarve découvrent un marché au rythme plus régulier après les fluctuations des dernières années. Les prix se sont raffermis progressivement, l’offre reste limitée dans les secteurs les plus recherchés et les nouvelles règles fiscales rendent la préparation d’un achat d’autant plus importante. Ce bilan fait le point sur le marché, de Praia da Luz et Meia Praia à Burgau et aux villages autour d’Odiáxere, et sur ce que les acheteurs peuvent attendre de l’année à venir.

Comment la demande s’est maintenue

Tout au long de 2026, la demande à Lagos est restée diversifiée. Elle provient d’acheteurs britanniques, irlandais, néerlandais, allemands et nord-américains qui recherchent un logement sur la côte, à une distance raisonnable d’un aéroport international. Le marché attire à la fois des personnes qui souhaitent s’installer à l’année et des acquéreurs de résidences secondaires. Cette diversité contribue à stabiliser le volume des transactions lorsqu’un groupe d’acheteurs se fait plus discret. La qualité de vie reste le premier moteur de la demande. Le rythme de Lagos, les plages de Meia Praia et les coins plus tranquilles près de Burgau pèsent davantage dans la décision d’achat que les chiffres de rendement mis en avant.

C’est surtout l’attitude des acheteurs qui a changé. Ils arrivent mieux renseignés, se montrent plus prudents face aux prix élevés et envisagent leur acquisition sur le long terme. Cette patience a modéré les prix affichés, tandis que l’intérêt pour les biens bien situés reste solide.

Pourquoi l’offre reste le principal frein

Il est difficile d’accroître l’offre de biens recherchés dans l’ouest de l’Algarve. Les terrains constructibles sur le littoral sont rares, les règles d’urbanisme sont strictes aux abords des zones protégées et le nombre de logements avec vue sur la mer ou à distance de marche du centre de Lagos est pratiquement fixe. Cette rareté est le principal soutien des prix. Elle explique pourquoi les biens de qualité se vendent rapidement, tandis que les logements moins attractifs et affichés trop cher restent sur le marché.

La construction se poursuit en périphérie de Lagos et vers l’intérieur des terres, en direction d’Odiáxere. Les logements neufs arrivent toutefois lentement sur le marché, et les coûts de construction maintiennent leurs prix à un niveau élevé. Dans les secteurs où les biens conservent le mieux leur valeur, une arrivée massive de logements neufs susceptible de faire baisser les prix paraît peu probable. Les biens mis en vente à Praia da Luz ou le long de Meia Praia intéressent souvent plusieurs acheteurs. En hésitant sur un bien de qualité, on risque de le voir vendu avant qu’une baisse de prix se présente.

Le coût d’acquisition après les changements fiscaux

Le calcul du coût d’achat a changé et dépend désormais largement du statut de résident. En vertu du décret-loi 97/2026, un acheteur non-résident paie l’impôt municipal sur les mutations immobilières, appelé IMT, au taux fixe de 7,5 % dès le premier euro, quels que soient le prix et l’usage prévu du bien. Pour un acheteur résident, l’impôt est calculé selon un barème progressif qui tient compte de l’usage du logement. Ce barème peut donner lieu à un montant inférieur pour une résidence principale. Le coût d’acquisition d’un même bien peut donc varier selon le statut de la personne qui signe l’acte.

À l’IMT s’ajoutent le droit de timbre, appelé Imposto do Selo, au taux de 0,8 %, ainsi que les frais de notaire, d’enregistrement et de conseil juridique. Au total, un acheteur non-résident devrait prévoir environ 9 à 11 % du prix en frais d’acquisition, avant même d’acheter le mobilier. Un expert-comptable qualifié pourra examiner votre situation. Les taux applicables sont publiés par l’administration fiscale portugaise et figurent au Diário da República.

Deux éléments sur lesquels les acheteurs s’appuyaient auparavant ont changé. Le régime fiscal spécial qui avait attiré de nombreux retraités a fermé aux nouveaux candidats en 2024. Les visas D7 et D8 sont désormais les principales voies d’installation. Le traitement fiscal des plus-values des résidents et des non-résidents a également été harmonisé en 2023, supprimant une différence sur laquelle certains acheteurs avaient fondé leur stratégie fiscale.

Où en sont les prix aujourd’hui

D’après notre analyse du marché de Lagos en 2026, le prix médian affiché se situe autour de 4 500 à 4 600 euros par mètre carré. Les biens en front de mer et dans le centre historique se vendent bien au-dessus de cette fourchette, tandis que les logements à l’intérieur des terres se situent en dessous. Les écarts sont importants autour de cette médiane. Le prix au mètre carré sert donc de point de départ pour comparer les biens, et l’évaluation d’un logement précis demande d’examiner ses caractéristiques.

Les charges courantes méritent autant d’attention que le prix d’achat. L’impôt foncier municipal annuel, les charges de copropriété le cas échéant et l’assurance du bâtiment entrent tous dans le coût réel de la propriété. L’assurance incendie est obligatoire uniquement pour les appartements en copropriété. Une villa indépendante aux confins de l’ouest de l’Algarve et un appartement en bord de mer à Meia Praia entraînent donc des obligations différentes dès la remise des clés. Intégrer ces charges dès le départ permet de mieux évaluer le coût de détention du logement au-delà de son prix affiché.

Ce que cela signifie à l’approche de 2027

L’année à venir devrait prolonger les tendances actuelles. La demande devrait rester diversifiée, l’offre limitée et le coût d’acquisition peut désormais être intégré au budget. Le principal risque est de surpayer un bien ordinaire dans un secteur recherché. La meilleure occasion consiste à acquérir un logement bien situé dont la valeur restera soutenue par la rareté de l’offre. Un acheteur qui fixe un budget réaliste, tient compte de tous les frais d’acquisition dès le départ et sait se décider quand le bon bien se présente aborde l’année à venir dans de bonnes conditions.

Si vous envisagez de vous installer sur cette partie du littoral, commencez par déterminer ce que votre budget vous permet d’acheter aujourd’hui dans les différents secteurs de l’ouest de l’Algarve. Notre équipe Live Algarve vit et travaille dans la région. Quand vous serez prêt, nous serons ravis de vous présenter les biens de notre portefeuille et, plus largement, les biens immobiliers à vendre à Lagos, puis de vous aider à les situer au regard des perspectives pour l’année à venir.