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Saiba como o novo IMT fixo de 7,5% afeta compradores de imóveis no Algarve Ocidental em 2026, incluindo custos e reembolsos.

By LiveAlgarve on 3rd July 2026 - 4 m. reading time

O pacote de medidas para a habitação «Construir Portugal», autorizado pela Lei n.º 9-A/2026 e publicado no Diário da República a 6 de março de 2026, alterou, de uma só vez, o cálculo a que um comprador não residente de uma habitação em Portugal está sujeito no momento do registo do ato notarial. A partir do momento em que as alterações ao IMT entraram em vigor, as regras relativas ao imposto de transferência de imóveis residenciais para não-residentes deixaram de funcionar como uma escala progressiva e passaram a funcionar como uma taxa fixa, cobrada a 7,5 por cento do preço de compra, independentemente da posição do imóvel na curva de valores. Para Lagos e para o Algarve Ocidental em geral, onde o segmento de luxo — entre cerca de oitocentos mil e três milhões de euros — define o tom do mercado, as implicações dessa uniformização são mais interessantes do que o título por si só sugere.

No sistema anterior, um não-residente que comprasse uma segunda residência passava por uma série de faixas progressivas, com a taxa marginal a aumentar à medida que o valor da habitação subia, atingindo 8% na faixa acima de cerca de 640 mil euros. A taxa média efetiva era inferior ao valor marginal máximo, o que significava que um comprador que pagasse cerca de 900 mil euros acabava por pagar cerca de 6,5% do preço de compra, uma vez feitas as contas. A nova taxa fixa de 7,5% representa um aumento significativo para o segmento de valor mais baixo e uma alteração discretamente modesta para o segmento de valor mais elevado, e essa assimetria é a primeira peça do quebra-cabeças que vale a pena ter em mente.

Como a taxa fixa reestrutura a aritmética do comprador em Lagos

Especificamente no Algarve ocidental, a taxa fixa chega a um mercado cujo centro de gravidade já se situa bem acima do antigo ponto de inflexão nas faixas. Um comprador que opte por uma moradia na costa, no corredor que vai de Meia Praia, passando por Boavista, até Espiche, ou por uma casa a uma curta distância a pé no centro histórico de Lagos, tem vindo a pagar, há já alguns anos, um valor próximo do limite superior da anterior escala progressiva no momento da assinatura da escritura. Para esse comprador, a mudança para uma taxa única de 7,5% é mais um esclarecimento do que um choque, porque o custo efetivo de um imóvel de um milhão e meio de euros mantém-se, em linhas gerais, em linha com o que a estrutura anterior produzia. A mudança torna-se mais acentuada apenas na faixa de preço mais baixo, onde as casas na ordem dos seis a oitocentos mil euros passam agora a estar sujeitas à mesma taxa fixa que as casas com um preço três vezes superior.

Esta uniformização inclina a balança para a extremidade superior do segmento de preço elevado, em vez de a afastar. Um não residente que esteja a ponderar se deve passar de um milhão e meio de euros para dois milhões faz-lo agora sabendo que o custo do IMT aumenta em proporção direta ao preço, em vez de a uma taxa marginal acelerada. O argumento estratégico a favor da habitação melhor posicionada, numa rua de melhor qualidade e com um aspeto genuinamente duradouro, já não é penalizado por um imposto de transferência crescente, e essa mudança subtil na inclinação da taxa deverá reforçar a dispersão que já se alarga entre endereços verdadeiramente de luxo e aqueles que são meramente bons ao longo da costa de Lagos.

O reembolso após 24 meses de residência e o comprador a quem se destina

A taxa fixa não constitui a totalidade do pacote, e a escolha de conceção mais reveladora reside no mecanismo de reembolso que a acompanha. Um comprador que pague os 7,5% no momento da escritura e que, posteriormente, se torne residente fiscal em Portugal no prazo de vinte e quatro meses após a aquisição, pode solicitar à Autoridade Tributária e Aduaneira o cancelamento da diferença entre a taxa fixa e o IMT que teria surgido ao abrigo das faixas progressivas normais aplicáveis a um comprador residente.

A taxa fixa funciona, portanto, como um adiantamento em vista de uma futura residência, em vez de uma taxa definitiva para compradores que planeiam genuinamente mudar-se, e o único grupo que fica a arcar permanentemente com os 7,5% na totalidade é o dos não residentes que compram e continuam a viver noutro local a médio prazo. Para uma cidade que se está a reequilibrar discretamente no sentido de residentes durante todo o ano e de compradores do Norte da Europa que se estabelecem a longo prazo, o mecanismo de reembolso alinha o incentivo fiscal com a tendência do lado da procura já em curso.

A posição de Portugal face à Itália, Grécia e Espanha

O quadro competitivo recebe menos atenção nos comentários do dia-a-dia e será o mais importante nos próximos dezoito meses. A Itália aumentou o seu imposto fixo para residentes de elevado património recém-chegados para trezentos mil euros para os que ingressarem a partir de janeiro de 2026, um valor suficientemente elevado para criar uma diferença significativa entre Milão e a decisão equivalente em Lagos. A Grécia mantém inalterado há vários anos o seu regime fixo de cem mil euros para recém-chegados de elevado património, e a Espanha manteve intacto o «regime Beckham» de 24% sobre os rendimentos do trabalho até seiscentos mil euros, num período de seis anos. Portugal está agora a utilizar o imposto sobre a transmissão de imóveis, em vez do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares, como alavanca para moldar o comportamento dos compradores estrangeiros, e a taxa fixa de 7,5 por cento com uma via de reembolso por residência é um instrumento mais preciso do que qualquer outro utilizado por jurisdições comparáveis no setor imobiliário.

Onde Portugal ainda perde terreno é no imposto sobre o rendimento das pessoas singulares, com o encerramento do antigo regime de residência não habitual, deixando o país sem uma resposta direta às vias italiana e grega para rendimentos de origem estrangeira. Onde ganha terreno é no custo de entrada no mercado imobiliário para compradores que se tornarão residentes, porque o mecanismo de reembolso faz com que o imposto de transferência efetivo numa compra para mudança de residência pareça significativamente mais leve do que o valor nominal sugere. Para o Algarve ocidental, cujo apelo assenta no clima, na costa, na vida urbana acessível a pé e nas realidades práticas de uma residência durante todo o ano, em vez de apenas na arbitragem fiscal, o pacote de IMT fixo é mais amigo do que inimigo.

O que isto significa para o ciclo de compradores no Algarve ocidental até 2027

Analisando os últimos doze meses e olhando para 2027, a interpretação mais plausível é que o pacote consolida a procura no segmento genuinamente de luxo do mercado de Lagos, ao mesmo tempo que exerce uma pressão mais moderada sobre o segmento de luxo inferior. O comprador não residente no segmento inferior paga agora uma taxa fixa de 7,5% sobre uma transação que, na anterior estrutura progressiva, era tributada a uma taxa efetiva mais baixa, e este ligeiro aumento tenderá a favorecer os compradores confiantes na sua posição, em vez dos potenciais compradores de segunda habitação que ainda estão a ponderar se devem ou não avançar. No segmento de luxo, onde a taxa efetiva praticamente não se altera, o pacote elimina um obstáculo à decisão de trocar por um imóvel de categoria superior, em vez de apenas mudar de local. Comparando com a série de transações residenciais do Banco de Portugal, o Algarve Ocidental tem sido uma das regiões mais sólidas do país em termos de volume, e é mais provável que o pacote prolongue esse padrão do que o interrompa.

Para os compradores que ponderam uma aquisição neste trimestre, a conclusão é clara. A taxa nominal mantém-se agora estável, o mecanismo de reembolso é real, mas condicionado a uma mudança efetiva para residência no prazo de vinte e quatro meses, e o segmento que o pacote mais recompensa é o do comprador que planeia uma permanência mais longa numa localização verdadeiramente privilegiada, em vez de um investidor passivo numa segunda habitação. Vale a pena analisar cuidadosamente com antecedência os pormenores de como esta taxa interage com os outros impostos e custos de aquisição de um imóvel no Algarve. Quem estiver a considerar moradias à venda no Algarve ao longo da costa de Lagos até ao final do ano está, na prática, a tomar a decisão para a qual o pacote fiscal discretamente incentiva: comprometer-se com um imóvel de valor duradouro, em vez de se basear apenas no preço. Se estiver a ponderar uma compra ao longo da costa ocidental, teremos todo o prazer em analisar o mercado consigo e partilhar o que estamos a observar no terreno.