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Erfahren Sie, wie der neue IMT-Satz von 7,5 % Immobilienkäufer an der Westalgarve im Jahr 2026 beeinflusst.

By LiveAlgarve on 3rd July 2026 - 4 m. reading time

Das Wohnbauprogramm „Construir Portugal“, das durch das Gesetz Nr. 9-A/2026 genehmigt und am 6. März 2026 im Diário da República veröffentlicht wurde, hat mit einem einzigen Gesetzeserlass die Berechnungsgrundlage neu festgelegt, mit der ein nicht ansässiger Käufer einer portugiesischen Immobilie beim Grundbuchamt konfrontiert ist. Seit Inkrafttreten der IMT-Änderungen verhalten sich die Vorschriften zur Grunderwerbsteuer für Nichtansässige nicht mehr wie eine gestaffelte Skala, sondern wie eine Pauschalabgabe, die unabhängig vom Wert der Immobilie in Höhe von 7,5 Prozent des Kaufpreises erhoben wird. Für Lagos und die gesamte westliche Algarve, wo das Premium-Segment zwischen etwa achthunderttausend und drei Millionen Euro den Markt bestimmt, sind die Auswirkungen dieser Pauschalisierung interessanter, als die Schlagzeile allein vermuten lässt.

Nach dem alten System durchlief ein Nichtansässiger, der eine Zweitwohnung erwarb, eine Reihe von gestaffelten Steuerklassen, wobei der Grenzsteuersatz mit steigendem Immobilienwert anstieg und für den Teilbetrag über etwa 640.000 Euro acht Prozent erreichte. Der effektive Mischsatz lag unter dem höchsten Grenzsteuersatz, was bedeutete, dass ein Käufer, der rund 900.000 Euro zahlte, nach Abrechnung letztlich bei knapp sechseinhalb Prozent des Kaufpreises landete. Der neue Pauschalsatz von 7,5 Prozent stellt für die unteren Preisklassen eine deutliche Erhöhung dar, während er für die oberen Preisklassen nur eine eher bescheidene Änderung bedeutet – und genau diese Asymmetrie ist der erste Punkt, den man im Auge behalten sollte.

Wie der Pauschalsatz die Kalkulation für Käufer in Lagos verändert

Insbesondere an der westlichen Algarve trifft der Pauschalsatz auf einen Markt, dessen Schwerpunkt bereits deutlich über der früheren Knickstelle in den Staffeln liegt. Ein Käufer, der sich für eine Küstenvilla im Korridor von Meia Praia über Boavista bis nach Espiche oder für ein fußläufig erreichbares Haus im historischen Zentrum von Lagos entscheidet, zahlt bereits seit einigen Jahren zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Kaufurkunde fast den Höchstsatz der bisherigen gestaffelten Skala. Für diesen Käufer ist die Umstellung auf einen einheitlichen Satz von 7,5 Prozent eher eine Klarstellung als ein Schock, da die tatsächlichen Kosten für eine Immobilie im Wert von eineinhalb Millionen Euro im Großen und Ganzen denen der früheren Struktur entsprechen. Deutlicher wird die Änderung erst im unteren Premium-Segment, wo Immobilien im Preisbereich von 600.000 bis 800.000 Euro nun dem gleichen Pauschalsatz unterliegen wie Immobilien, die dreimal so viel kosten.

Die Abflachung der Steigung lenkt die Kalkulation eher in Richtung des oberen Endes des Premium-Segments, anstatt davon weg. Ein Nichtansässiger, der abwägt, ob er sein Budget von eineinhalb Millionen Euro auf zwei Millionen Euro erhöhen soll, tut dies nun in dem Wissen, dass die IMT-Kosten direkt proportional zum Preis steigen und nicht mehr mit einer beschleunigten Grenzsteigerungsrate. Die strategischen Vorteile einer besser gelegenen Immobilie in einer besseren Straße mit wirklich langlebigem Charakter werden nicht mehr durch eine eskalierende Grunderwerbsteuer ausgeglichen, und diese subtile Veränderung im Steigungsverlauf der Abgabe dürfte die bereits zunehmende Kluft zwischen wirklich erstklassigen Adressen und lediglich guten Adressen entlang der Küste von Lagos noch verstärken.

Die Rückerstattung nach 24-monatigem Wohnsitz und die Zielgruppe der Käufer

Der Pauschalsatz ist nicht das gesamte Paket, und die aussagekräftigere Gestaltungsentscheidung liegt in dem damit einhergehenden Rückerstattungsmechanismus. Ein Käufer, der bei der Beurkundung die 7,5 Prozent zahlt und dann innerhalb von vierundzwanzig Monaten nach dem Erwerb in Portugal steuerlich ansässig wird, kann bei der Autoridade Tributária e Aduaneira die Streichung der Differenz zwischen der Pauschalgebühr und der IMT beantragen, die nach den üblichen progressiven Steuerstufen für einen ansässigen Käufer entstanden wäre.

Der Pauschalsatz fungiert somit eher als Anzahlung auf einen künftigen Wohnsitz als als endgültige Abgabe für Käufer, die tatsächlich einen Umzug planen; die einzige Gruppe, die dauerhaft die vollen 7,5 Prozent trägt, sind die Nichtansässigen, die eine Immobilie erwerben und mittelfristig weiterhin an einem anderen Ort wohnen. Für eine Stadt, die sich still und leise wieder auf ganzjährige Einwohner und auf nordeuropäische Käufer ausrichtet, die sich langfristig dort niederlassen, bringt der Rückerstattungsmechanismus den steuerlichen Anreiz mit dem bereits bestehenden Trend auf der Nachfrageseite in Einklang.

Wo steht Portugal im Vergleich zu Italien, Griechenland und Spanien?

Der Wettbewerbsrahmen findet in den täglichen Kommentaren am wenigsten Beachtung, ist aber in den nächsten achtzehn Monaten von größter Bedeutung. Italien hat seine Pauschalsteuer für neu hinzukommende vermögende Einwohner ab Januar 2026 auf 300.000 Euro angehoben – hoch genug, um einen deutlichen Unterschied zwischen Mailand und der entsprechenden Regelung in Lissabon zu schaffen. Griechenland hat seine Pauschalregelung von 100.000 Euro für vermögende Neuankömmlinge seit mehreren Jahren unverändert beibehalten, und Spanien hat die „Beckham-Regelung“ mit 24 Prozent auf Arbeitseinkommen bis zu 600.000 Euro über einen Zeitraum von sechs Jahren beibehalten. Portugal nutzt nun die Grunderwerbsteuer anstelle der persönlichen Einkommensteuer als Hebel, um das Verhalten von Käufern aus dem Ausland zu beeinflussen, und die Pauschalabgabe von 7,5 Prozent mit der Möglichkeit einer Rückerstattung bei Wohnsitznahme ist ein präziseres Instrument, als es jede vergleichbare Jurisdiktion im Immobilienbereich einsetzt.

Wo Portugal weiterhin an Boden verliert, ist die persönliche Einkommensteuer: Durch die Abschaffung des älteren Rahmens für nicht gewöhnlichen Wohnsitz verfügt das Land über keine direkte Antwort auf die italienischen und griechischen Modelle für Einkünfte aus dem Ausland. Gewinnt Portugal hingegen an Boden, so sind es die Einstiegskosten für Immobilienkäufer, die ihren Wohnsitz im Land nehmen werden, da der Erstattungsmechanismus die effektive Grunderwerbsteuer bei einem Kauf im Rahmen eines Umzugs deutlich geringer erscheinen lässt, als es der nominelle Steuersatz vermuten lässt. Für die westliche Algarve, deren Anziehungskraft eher auf dem Klima, der Küste, dem fußgängerfreundlichen Stadtleben und den praktischen Gegebenheiten eines ganzjährigen Wohnsitzes beruht als allein auf Steuerarbitrage, ist das Pauschalpaket zur Grunderwerbsteuer eher ein Freund als ein Feind.

Was dies für den Käufermarkt an der westlichen Algarve bis 2027 bedeutet

Betrachtet man die letzten zwölf Monate und blickt man bis ins Jahr 2027 voraus, so ist die plausibelste Einschätzung, dass das Paket die Nachfrage im echten Premium-Segment des Marktes in Lagos festigt, während der Druck auf das untere Premium-Segment geringer ausfällt. Der nicht ansässige Käufer im unteren Segment zahlt nun pauschal 7,5 Prozent auf eine Transaktion, für die die vorherige gestaffelte Struktur einen niedrigeren effektiven Steuersatz vorsah, und diese geringfügige Erhöhung wird eher Käufer begünstigen, die von ihrer Position überzeugt sind, als den zögerlichen Interessenten für eine Zweitwohnung, der bereits abwägt, ob er überhaupt in den Markt einsteigen soll. Im Premium-Segment, wo sich der effektive Steuersatz kaum verändert, beseitigt das Paket eine Hemmschwelle bei der Entscheidung, in eine höhere Preisklasse aufzusteigen, anstatt nur innerhalb derselben zu wechseln. Gemessen an der umfassenderen Wohnimmobilientransaktionsreihe der Banco de Portugal war die westliche Algarve volumenmäßig einer der stabileren Regionen des Landes, und das Paket wird dieses Muster eher fortsetzen als unterbrechen.

Für Käufer, die im laufenden Quartal einen Kauf in Erwägung ziehen, ist die Schlussfolgerung klar. Der Hauptsteuersatz ist nun unverändert, der Rückerstattungsmechanismus ist real, hängt jedoch von einem tatsächlichen Umzug in die Immobilie innerhalb von vierundzwanzig Monaten ab, und das Segment, das durch das Paket am meisten profitiert, sind Käufer, die eine längere Haltedauer in einer wirklich erstklassigen Lage planen, und nicht passive Zweitwohnungsinvestoren. Es lohnt sich, im Voraus sorgfältig zu prüfen, wie sich die Abgabe im Einzelnen mit den anderen Kaufsteuern und Kosten für den Erwerb einer Immobilie an der Algarve verträgt. Wer im Laufe des Jahres den Kauf von Villen an der Algarve entlang der Küste von Lagos in Erwägung zieht, trifft damit faktisch die Entscheidung, zu der das Paket stillschweigend anregt: sich für eine Immobilie mit dauerhaftem Wert zu entscheiden, anstatt sich allein vom Preis leiten zu lassen. Wenn Sie einen Kauf an der Westküste in Erwägung ziehen, beraten wir Sie gerne zum Markt und teilen unsere Erfahrungen vor Ort mit Ihnen.