Eigentumsrecht vs. Pachtrecht in Portugal - Was Immobilienkäufer wissen sollten

Freehold bedeutet das vollständige Eigentum an Land und Immobilie - ideal für Luxuskäufer, die langfristige Sicherheit suchen. Pachtrechte sind in Portugal zwar selten, bieten aber nur begrenzte Rechte und müssen vor einer Investition sorgfältig rechtlich geprüft werden.

By LiveAlgarve on 1st August 2025 - 4-5 m. reading time

Beim Kauf einer Luxusimmobilie in Portugal, insbesondere in erstklassigen Gegenden wie Lagos, Portimão oder Carvoeiro, ist es wichtig, den Unterschied zwischen Eigentums- und Pachteigentum zu kennen. Obwohl die überwiegende Mehrheit der Immobilien in Portugal als Freehold-Eigentum verkauft wird, ist die Kenntnis des Unterschieds für jeden hochwertigen Kauf entscheidend.

Was versteht man unter Freehold-Eigentum?

Freehold (portugiesisch: propriedade plena) bedeutet, dass Sie Eigentümer der Immobilie und des Grundstücks sind, auf dem sie sich befindet, ohne zeitliche Begrenzung oder Bedingungen. Dies ist die Standardregelung für die meisten Villen, Einfamilienhäuser und gehobenen Wohnungen in Portugal. Als Freeholder haben Sie das volle Recht, die Immobilie jederzeit zu nutzen, zu vermieten, zu renovieren oder zu verkaufen, vorbehaltlich der örtlichen Planungsgesetze.

Freehold ist das bevorzugte Modell für Luxuskäufer, da es langfristige Kontrolle und Stabilität bietet. Ob eine private Villa mit Blick auf den Atlantik oder ein Penthouse im Zentrum von Lagos - der direkte Besitz einer Immobilie gibt Sicherheit, insbesondere für internationale Investoren und diejenigen, die einen Mehrgenerationenbesitz planen.

Was ist Erbbaurechtseigentum?

Das Erbbaurecht (portugiesisch: propriedade resolúvel) gibt Ihnen das Recht, eine Immobilie für einen bestimmten Zeitraum zu bewohnen oder zu nutzen, in der Regel im Rahmen eines langfristigen Pachtvertrags, der oft 20, 50 oder sogar 99 Jahre läuft. In diesem Fall verbleibt das Grundstück oder Gebäude im Besitz eines separaten Eigentümers, und Ihre Rechte können je nach Pachtbedingungen eingeschränkt sein.

Das Erbbaurecht ist auf dem portugiesischen Wohnimmobilienmarkt unüblich und beschränkt sich in der Regel auf spezielle kommerzielle Vereinbarungen oder staatliche Konzessionen, wie z. B. Grundstücke in Schutzgebieten oder Immobilien in großen Tourismus- oder Hotelanlagen.

Wenn eine Luxusimmobilie als Erbpachtobjekt beworben wird, sollten Käufer eine zusätzliche Due-Diligence-Prüfung durchführen und Verlängerungsklauseln, Beschränkungen für den Weiterverkauf oder die Untervermietung sowie etwaige Servicegebühren überprüfen. Vor dem Abschluss eines Erbbaurechtsgeschäfts ist eine rechtliche Beratung unerlässlich, insbesondere wenn Sie mit dem portugiesischen Immobilienrecht nicht vertraut sind.

Warum dies für Käufer von Luxusimmobilien wichtig ist

Beim Kauf einer hochwertigen Immobilie ist die Klarheit der Eigentumsverhältnisse nicht nur für die persönliche Sicherheit entscheidend, sondern auch für die langfristige Vermögensverwaltung, den Wiederverkaufswert und die Erbschaftsplanung. Eine Eigentumswohnung bietet völlige Autonomie, während ein Erbbaurecht mehr rechtliche Komplexität und potenzielle finanzielle Verpflichtungen mit sich bringt.

Die meisten Luxusvillen und Eigentumswohnungen, die an der Algarve vor allem über lizenzierte Agenturen vermarktet werden, sind standardmäßig Eigentum. Käufer sollten jedoch niemals ohne Bestätigung durch einen Rechtsberater oder Notar von einer Eigentumsform ausgehen. Es ist erwähnenswert, dass nach portugiesischem Recht alle Immobilienverkäufe im nationalen Grundbuch (Conservatória do Registo Predial) eingetragen werden müssen, wo die Eigentumsart und -rechte eindeutig dokumentiert sind.

Zusammenfassung

Für potenzielle Käufer auf dem portugiesischen Luxusmarkt bietet das Eigentum an einer Immobilie die größte Sicherheit und Freiheit. Pachtimmobilien sind zwar selten, aber wenn Sie den Unterschied kennen, können Sie sicher sein, dass Sie eine gut informierte Investition tätigen, die sowohl Ihre Lebensziele als auch Ihre langfristigen finanziellen Interessen schützt.